【MyGoNews行銷(xiāo)部/專(zhuān)題報(bào)導(dǎo)】一般人用C/P值檢驗(yàn)3C科技商品的「購(gòu)買(mǎi)滿足點(diǎn)」，房地產(chǎn)也可以用C/P值來(lái)檢驗(yàn)，以房地產(chǎn)龍頭國(guó)泰建設(shè)位於新店「國(guó)泰雙璽」個(gè)案來(lái)說(shuō)，把成本與售價(jià)做過(guò)比較之後，「國(guó)泰雙璽」C/P值很高。
 
在汽車(chē)或3C電子商品領(lǐng)域裡，常常聽(tīng)到「C/P值」這個(gè)說(shuō)法，所謂C/P值的解釋有好多版本(有人解釋是：capability/price是性能(功能)與價(jià)格的比值，也有人認(rèn)為應(yīng)該是Cost/Performance性能價(jià)格比，還有人說(shuō)C/P值是CPI，成本績(jī)效指標(biāo)/Cost Performance Index)。簡(jiǎn)單解釋就是「你花錢(qián)買(mǎi)的東西，你感覺(jué)值不值得」。舉個(gè)例子，花10元買(mǎi)杯奶茶，喝完後覺(jué)得有20元的價(jià)值，代表這杯奶茶C/P值很高，若是喝完後覺(jué)得難喝，連10元價(jià)值也沒(méi)有，那就代表C/P值不高。
 
概算①「國(guó)泰雙璽」成本結(jié)構(gòu)
 
以下，我們拿新北市新店區(qū)光明街「國(guó)泰雙璽」建案為例，進(jìn)行基本概算C/P值討論。
 
「國(guó)泰雙璽」鄰近新北市新店市公所捷運(yùn)車(chē)站，基地面積1268坪，土地使用分區(qū)為住宅區(qū)與商業(yè)區(qū)，建築本體規(guī)劃為地上22層、地下4層的豪宅級(jí)建築，建築業(yè)者是房地產(chǎn)老字號(hào)、具市場(chǎng)極高口碑的國(guó)泰建設(shè)，基地緊鄰光明街的生活機(jī)能，滿足日常所需「一次購(gòu)足」生活環(huán)境。
 
這件個(gè)案平均容積率556％，2010年國(guó)泰建設(shè)以每坪?jiǎn)蝺r(jià)220萬(wàn)元買(mǎi)下建地(加計(jì)購(gòu)入容積與停車(chē)獎(jiǎng)勵(lì)，估計(jì)每坪土地成本增加約20萬(wàn)元，使得土地成本達(dá)每坪240萬(wàn)元)。這樣條件的基地，總共可以興建7050坪的樓地板面積(1268坪×556％＝7050坪)。等於是1坪土地可以蓋5.56坪的房子(7050坪÷1268坪＝5.56坪)。
 
以「國(guó)泰雙璽」例子來(lái)看，1坪土地可以蓋5.56坪房子，那麼，每1坪房屋建物分?jǐn)偟耐恋爻杀揪陀?3.17萬(wàn)元(240萬(wàn)元÷5.56坪＝43.17萬(wàn)元)，加上豪宅基本每坪起碼需要16萬(wàn)元的建築成本，「國(guó)泰雙璽」土地＋建築的「硬成本」已經(jīng)是59.17萬(wàn)元(43.17萬(wàn)元+16萬(wàn)元＝59.17萬(wàn)元)。
 
概算②「國(guó)泰雙璽」總成本揭曉
 
除了這個(gè)「硬成本」之外，一件個(gè)案還有很多「軟成本」，銀行融資就是其中一項(xiàng)，此外，開(kāi)發(fā)個(gè)案還有營(yíng)建管理成本，這個(gè)部分，通常建設(shè)公司還需要抓個(gè)1成的成本支出。在銷(xiāo)售的時(shí)候，代銷(xiāo)公司基本5％銷(xiāo)售費(fèi)也要付，這部分成本，用最保守?cái)?shù)字計(jì)算，平均要再加15％，這樣一來(lái)，整體建築每坪造價(jià)成本已經(jīng)達(dá)68.05萬(wàn)元(59.17萬(wàn)元×115％＝68.05萬(wàn)元)。這樣的「總成本」還不包括建設(shè)公司的辦公設(shè)備與員工薪資支出，以及，萬(wàn)一在興建過(guò)程中，不幸發(fā)生天然或人為災(zāi)害造成損失。
 
到這裡，所有的「硬成本」＋「軟成本」，已經(jīng)達(dá)到1坪約68.05萬(wàn)元。知道成本後，現(xiàn)在來(lái)討論建商想要賺多少錢(qián)？一般「房地產(chǎn)個(gè)案總是會(huì)抓3成利潤(rùn)」。
 
結(jié)論①建商佛心來(lái)著 獲利僅1成
 
相較於電子產(chǎn)業(yè)平均1年約7~8％毛利率來(lái)看，營(yíng)建業(yè)1件個(gè)案就有3成利潤(rùn)，看起來(lái)很不錯(cuò)，但是，房地產(chǎn)一個(gè)案子從開(kāi)始買(mǎi)地、規(guī)劃、興建、交屋等程序，一忙就要忙3年，換算平均每年利潤(rùn)也不過(guò)是10％而已，而這10％利潤(rùn)，還必須是工程順利進(jìn)行才有辦法賺得到。
 
以「國(guó)泰雙璽」個(gè)案為例，興建成本已達(dá)68.05萬(wàn)元，加上正常3成利潤(rùn)，推出銷(xiāo)售價(jià)格應(yīng)該是每坪88.47萬(wàn)元(68.05萬(wàn)元×1.3＝88.47萬(wàn)元)。但是「國(guó)泰雙璽」的銷(xiāo)售價(jià)格卻遠(yuǎn)低於此一合理售價(jià)，以「7字頭」價(jià)格銷(xiāo)售，粗估建商利潤(rùn)僅1成多左右，建商只賺辛苦加工錢(qián)，消費(fèi)者買(mǎi)這樣的產(chǎn)品當(dāng)然劃算。
 
結(jié)論②以C/P值來(lái)看 買(mǎi)「國(guó)泰雙璽」劃算
 
以C/P值來(lái)看，通常一般普通建商要賺3成，國(guó)泰建設(shè)這種老字號(hào)值得信賴(lài)的品牌，卻只賺1成多利潤(rùn)，這種條件已經(jīng)讓個(gè)案「物超所值」，加上地段屬於新店市公所商圈，緊鄰光明街的日常生活「一次購(gòu)足」機(jī)能，又被區(qū)域民眾所認(rèn)同；用合理價(jià)格買(mǎi)進(jìn)的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品，C/P值當(dāng)然很高，用成本與市價(jià)銷(xiāo)售角度來(lái)看，「國(guó)泰雙璽」C/P值是大於1，所以買(mǎi)進(jìn)「國(guó)泰雙璽」是劃算的。
 

簡(jiǎn)單看懂C/P--消費(fèi)最高境界，物超所值
C/P值取決於你自己的認(rèn)知，
也可以參考大家的觀點(diǎn)，整體來(lái)說(shuō)：
C/P >1表示商品在你心目中的價(jià)值，遠(yuǎn)高於物品的售價(jià)，也就是「物超所值」。
C/P <1表示這個(gè)商品售價(jià)高於它的價(jià)值，不值得購(gòu)買(mǎi)。
C/P =1
代表這個(gè)商品價(jià)值與價(jià)格剛好符合。
 
國(guó)泰雙璽 投資概算簿(一般建案合理利潤(rùn)30％)
●基地面積：1268坪 平均容積率：556％
●土地購(gòu)入單價(jià)：220萬(wàn)元/坪(加計(jì)購(gòu)入容積，成本約240萬(wàn)元/坪)
●可興建樓地板面積：7050坪(1268坪×556％＝7050坪)
●每坪土地可興建樓地板面積：5.56坪(7050坪÷1268坪＝5.56坪)
●每坪建物分?jǐn)偼恋爻杀荆?3.17萬(wàn)元(240萬(wàn)元÷5.56坪＝43.17萬(wàn)元)
●豪宅每坪建築基本成本：16萬(wàn)元
●建築「硬成本」(土地+建築)：59.17萬(wàn)元(43.17萬(wàn)元+16萬(wàn)元＝59.17萬(wàn)元)
●銀行融資+建築管理+銷(xiāo)售費(fèi)用：建築「硬成本」的15％
●整體建築每坪造價(jià)成本：68.05萬(wàn)元(59.17萬(wàn)元×115％＝68.05萬(wàn)元)
●預(yù)估建商利潤(rùn)10％的合理銷(xiāo)售單價(jià)：74.86萬(wàn)元(68.05萬(wàn)元×110％＝74.86萬(wàn)元)
●預(yù)估建商利潤(rùn)15％的合理銷(xiāo)售單價(jià)：78.26萬(wàn)元(68.05萬(wàn)元×115％＝78.26萬(wàn)元)
●預(yù)估建商利潤(rùn)20％的合理銷(xiāo)售單價(jià)：81.66萬(wàn)元(68.05萬(wàn)元×120％＝81.66萬(wàn)元)
●預(yù)估建商利潤(rùn)25％的合理銷(xiāo)售單價(jià)：85.06萬(wàn)元(68.05萬(wàn)元×125％＝85.06萬(wàn)元)
●預(yù)估建商利潤(rùn)30％的合理銷(xiāo)售單價(jià)：88.47萬(wàn)元(68.05萬(wàn)元×130％＝88.47萬(wàn)元)
註：本表為行銷(xiāo)部自行計(jì)算概估。